来源_秦恩财务 发布日期:2024年01月12日
待报解预算收入会计分录
导读：究竟是地价推高了房价，还是房价带动了地价？实际上，房价飙升的最本质原因，不是政府也不是开发商，而是制度。 房价飙升，地王频现。房地产业中的弯弯道道，实在是太多，各界对于高房价的抨击也越来越猛烈。近期，新华社连发六篇评论，痛陈房地产时弊，一时间将高房价的话题推到了风口浪尖。 两会期间，有代表发表了这样一种观点，房价高的实质，是地价高，需要将地价降下来。这种说法获得了人们的一片掌声。大众普遍的认为，土地是的，只要将地价降下来，房子就不贵了。然而，事实果真如此吗？究竟是地价推高了房价，还是房价带动了地价？实际上，当今的房价与地价根本没有关联。 出乎想象的 土地出让金 土地价格到底高不高？要看透这个问题，首先要弄清土地价格的两个组成部分：当的土地出让，要向受让者收取 土地使用权出让总额 。从上海的情况来看， 土地使用权出让总额 中的30％，属于政府预算外财政收入的 土地出让金 ，又称为 实收出让金 。而另外70％，是土地前期开发费用，由受让者支付给土地储备部门。 从2003年～2006年1月～9月的《上海市有偿使用地块一览表》中，可以一目了然的是，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元。而在2006年1月～9月间，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿元，出让金平均单价137.9元。 显然，在这几年当中，尽管房价不断飙升，地价却一直稳定在低位水平，并未如人们想象的那样水涨船高。由此我们可以得出的结论是，房价的上涨并非是由地价上涨引起的。 那么， 高地价 又是从何而来的呢？实际上，在土地一级市场，由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等多种出让方式，每种方式政府收取的土地出让金都不一样。其中，挂牌出让收取的土地出让金最高，其他方式收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。 所谓 地王 ，仅仅是诸多出让方式中的一些个案。正是这些个案，给人们造成了 高地价 的错觉�？吹丶鄣母叩�，应该看 平均价格 。 土地的 平均价格 是多少呢？2005年，上海市 挂牌出让土地价 是3644元/平方米， 协议出让土地价 是1542元/平方米， 公开招标出让土地价 1363元/平方米， 项目招标出让土地价 740元/平方米， 邀请招标出让土地价 647元/平方米 另外还有 公开招标 的特例，譬如在上海浦江镇的六块世博会动迁基地，政府实收土地出让金总额是568.97万元，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，可以算出土地总价是1896万元。这些土地的总面积共67.73万平方米，按照这个价格计算，每平方米的土地单价仅仅为28元！ 有人说，那是2005年、2006年的土地出让价，2007年起就不是这个价了。那么，2007年及以后究竟什么价？《统计年鉴》告诉我们，2007年上海购置土地的均价是9264元/平方米、2008年是6759元/平方米。按照容积率折成楼面价，也就三千元左右。 放在今天的房价里，地价只占房价的十分之一。对于动辄两三万元，并且一再飞涨的房价而言，土地出让金显然只是在 温和地上涨 。 房地产商的 土地存货 那么，这个土地平均价格是怎么来的呢？先说一个故事。 最近，一个外地企业在上海投资，据称是因为属于鼓励投资的项目 但其实就是做服装，很普通的行业，所以，取得了上海市有关部门的特殊优惠，以每亩30万元的价格拿了几十亩地。而同期同地块的土地价格已经是这个价格的十倍以上。当然，是工业用地。但其实，大家心照不宣的是，所谓的工业用地，首先是它已经实质上进入了商业环节，然后，要转换成开发用地，其实也并不难。 而放眼看去，今天的中心城市里，有几块土地不是被这个那个的企业名正言顺地低价 所有 ？最近国资委要求78家央企退出房地产行业的新闻闹得沸沸扬扬，而我们都可以看到，哪一个央企不是拥有大片大片的土地？这些土地的获取成本又有多高？ 如果说这样 温和上涨 的地价，仍然可以被认为是房价上涨的主要因素的话，还有一件不为人知的事情能够证明， 地价推高房价 的说法的确毫无依据 至今，上海房地产商们还在使用的是多年前转让而来的廉价土地。 2007年到2008年，上海房地产业购置的土地面积仅为467.8万平方米。而1995年到2008年，上海房地产业土地购置面积高达8400万平方米。即是说，大部分土地是在地价上涨之前，就已经 囤积 在那里的。 因此，就算2007年到2008年土地使用权出让费大幅上扬，2007年、2008年的房价也没有理由跟涨�？銮�，如今上海房地产商造房子用的土地，有的甚至是几年前政府就在土地一手市场出让的 存量土地 。 根据建设部曾经公布过的《1995年各地区土地开发情况表》，上海房地产企业拥有的待开发土地面积，在1995年时已经足足有6521.7万平方米（绝大部分是浦东的土地）。从1996年到2008年，完成开发的土地一共是4200万平方米。那么，光开发土地的 面积 而言，1995年的待开发面积一直到2008年也没有开发完！ 不过，这倒给人们提供了 窥视 房地产商囤积了多少 便宜土地 的信息 1995年时待开发土地面积是6521.7万平方米，1996年到2008年房地产商总共购置了7900万平方米，而完成开发的土地为4200万平方米。所以，待开发和正在开发的土地面积总和是10221.7万平方米。不过，2007年、2008年的所谓 高价 土地，最多只有467.8万平方米，只占总面积的4.6％。 也就是说，在政府出让的95.4％的 便宜土地 上造出来的房子，根本和高地价无关。这大量的 土地存货 ，显然不属于 高地价 的范畴。 我们知道，一直到2006年，每年的土地购置费用平均价并不高。但人们为什么都觉得地价高呢？除了 地王 给人们带来的 视觉冲击 ，我们还必须将两类房地产商区分开：最后得地造房子的、最初从政府手中得地的。事实上，能从政府手中用很便宜的价格得地的人，往往不是 造房子 的人。据一位属于 最后造房子 的房地产商透露，他造房子用的地，都是被转卖过三四次的；有的房地产商的造房用地，甚至已经被转卖了五六次。 毋庸置疑，通过不断地转手、倒卖，再便宜的 土地存货 ，也会变得 高不可攀 。不过该地产商还说，他不会做直接从政府手中得地的梦，因为即使到手的土地已经被转卖了几次了，他仍然有赚的。 因此，说房价涨带动了地价涨，又或者地价涨催生了房价涨，都只是假象。与飞涨的房价相呼应的是，政府手中原本廉价的土地，实实在在是被 炒高 的。与此同时，由于地价对于房产开发的影响是滞后的，对于使用前几年购置的低价地的房地产商，所谓的 地价涨 ，只是为进一步涨房价找借口。 桌面上的 和 桌面下的 那么，我们的土地价格机制是怎样的呢？ 在香港，土地出让制度为政府的财政收入服务，谁出价高谁得地。内地现行的制度是照搬香港的，但这个制度已然变了味道 主要为相关利益者服务，其核心不再 局限 于收取土地出让金本身，而偏向为收取 交易费用 。因此，土地出让金演变为 桌面上的 和 桌面下的 两部分。 土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔是土地本身值多少钱，一笔是需要付多少 交易费用 ，即账面价格和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。 这两笔账本来应该是一回事，土地所值就等于为了得这块土地所需要支付的。而在现实中，一笔生意却必须算两笔账。根源就在于，两笔账 落入的口袋 不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在内地，则时常发生这样的事情： 桌面上的 出让金归政府财政， 桌面下的 归谁，则让人难以捉摸。正因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才 看起来很便宜 。 那得地者会 亏 吗？显然不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：有人打了个比方，本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本。经过 操作 ， 桌面上 交200万元土地出让金，467万元开发成本， 桌面下 的 交易费用 233万元。房地产商总计划900万元就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。 政府从 土地使用权利出让 中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人得到了得地者 主要是房地产商支付的不进入财政预算收入的 得地权利交易费 。那些 栽 在土地上的官员，不就是这么 栽 的吗？ 当然，房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少。但这绝不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上的附着物 房产的权利。 是制度支持房价的上涨! 既然房价上涨与地价无关，我们不禁要问，是谁在推高房价？也许你会吃惊，因为答案竟然是现行的法律制度。 国务院第55号令第四条赋予 取得土地使用权的土地使用者 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动 的权利，《》第一百四十三条这样规定： 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。 也就是说，这使我国的土地使用权受让者具备了处分权。 使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。正是这些 处分权 ，才构成了所有权中的核心权利。民法法系都明文禁止对 使用权 这个权利的出租、抵押、转让。 然而，我国的土地使用权出让制度，允许由土地使用者动用这些本应属于土地所有者的权利，这就是 炒作 的根基。事实上，正是这样的制度，变相地允许和鼓励了土地炒卖、不动产炒卖 炒卖 皆因 处分权 而来 如果没有转租权、转让权、抵押权等 处分权 ，土地就不可能通过频繁地被交易而增值。这时候的地价，才是政府出让它时候的价格。 而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者争相 炒卖 而造成的必然的结果。所以我们终于发现，房价飙升的最本质原因，不是政府也不是开发商，而是制度。 【】 责任编辑：冠 清算业务企业所得税财税处理
各种节能环保的措施我们都耳熟能详，那么关于节能环保的税收优惠政策你是否也了如于心了呢？今天，为您一文整理清晰，快来get一下吧~一、企业所得税节能、环保税收政策包括符合条件的环境保护、节能节水项目和购置环境保护、节能节水和安全生产专用设备和符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目三项内容。01符合条件的环境保护、节能节水项目根据《企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第八十八规定：符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。企业从事上述规定的符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。02购置环境保护、节能节水、安全生产专用设备优惠根据《企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第一百条规定：企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。享受此款规定的企业所得税优惠的企业，应当实际购置并自身实际投入使用前款规定的专用设备;企业购置上述专用设备在5年内转让、出租的，应当停止享受企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。专用设备的投资额根据《税务总局关于环境保护节能节水安全生产等专用设备投资抵免企业所得税有关问题的通知》(国税函〔2010〕)256号文件确定。03符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目优惠根据《财政部税务总局关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》(财税〔2010〕110号)规定：对符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目，符合企业所得税税法有关规定的，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。具体标准参见该文件。二、增值税根据《财政部 税务总局关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》(财税〔2010〕110号)规定：节能服务公司实施符合条件的合同能源管理项目，将项目中的增值税应税货物转让给用能企业，暂免征收增值税。具体标准参见该文件。根据《财政部税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定：同时符合下列条件的合同能源管理服务，免征增值税。01节能服务公司实施合同能源管理项目相关技术，应当符合质量监督检验检疫总局和标准化管理委员会发布的《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）规定的技术要求。02节能服务公司与用能企业签订节能效益分享型合同，其合同格式和内容，符合《合同法》和《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）等规定。三、车船税根据《财政部税务总局工业和信息化部交通运输部关于节能新能源车船享受车船税优惠政策的通知》（财税〔2018〕74号）规定：对节约能源车船，减半征收车船税；对使用新能源车船，免征车船税。具体标准参见该文件。四、车辆购置税根据《财政部税务总局工业和信息化部关于新能源汽车免征车辆购置税有关政策的公告》(财政部公告2020年第21号)规定：自2024年1月1日至2022年12月31日，对购置的新能源汽车免征车辆购置税。免征车辆购置税的新能源汽车是指纯电动汽车、插电式混合动力(含增程式)汽车、燃料电池汽车。具体标准参见该文件。更多财税新政请会计实务财经法规库，税务政策解读、税务知识学习及实操提升，请关注财税实务选课中心，推荐阅读： 热词！“研发费用加计扣除”知多少~